实践中，法院查封到他们的房地产，怎么样能迅速拍卖及变卖被申请人名下房地产，对达成申请人利益至关要紧。司法拍卖房地产的步骤是什么？法拍房流拍后的处置方法是什么？法拍房流拍后就会降价吗？几次流拍会到变卖呢?变卖不出去如何解决呢?本文就这类问题作出一一回答。

1、法院拍卖房地产的步骤？

（当事人提供房地产信息给法院）----法院查封该房地产（法院采取手段前会先出具查封裁定书）-----查封后法院会出具腾房通知、送达责令履行公告书、评估公告书）----法院委托评估机构对该房子的价值进行评估（互联网询价、定向询价）----（当事人对评估结果有异议可以请求复议）----法院在拍卖平台上进行（实务中常见的是淘宝网和京东网）----一拍房地产-----（一拍流拍后）二拍房地产----（二拍流拍后）可进入财产变卖程序----以物抵债

2、房子拍卖、变卖的价格是怎么样确定的？

1.依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》规定：

人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在30日内启动确定财产处置参考价程序。确定处置参考价的方法包含当事人议价、定向询价、互联网询价、委托评估等。

法院通过互联网司法拍卖的应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。

2.《最高人民法院关于人民法院互联网司法拍卖若干问题的规定》第十条：

互联网司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。

起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人建议。起拍价不能低于评估价或者市价的百分之七十。

3. 《最高人民法院关于人民法院互联网司法拍卖若干问题的规定》第二十六条：

互联网司法拍卖推广竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。

流拍后应当在30日内在同一互联网司法拍卖平台第三拍卖，拍卖动产的应当在拍卖7日前通知；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖15日前通知。

第三拍卖的起拍价降价幅度不能超越前次起拍价的百分之二十。第三拍卖流拍的，可以依法在同一互联网司法拍卖平台变卖。

4.《最高人民法院关于认真做好互联网司法拍卖与互联网司法变卖衔接工作的公告》的规定，互联网司法变卖的变卖价为互联网司法拍卖二拍流拍价。

总结：

1.首次拍卖的起拍价不能低于评估确定价格处置参考价的70%（实践中，双方可以协商确定拍卖保留价，若没办法商定法院都直接根据最低70%作为起拍价了）

注意：一拍的拍卖通知时间动产通知期不少于15日，不动产通知期不少于30日。

2.首次拍卖流拍后，第二次的起拍价为高于的首次起拍价的80%。

3.变卖的价格一般和二拍的价格一致。司法拍卖的推广竞价周期为48小时，变卖的时间长达60天。

3、房屋一拍、二拍流拍后，法院怎么样处置？

1.依据《最高人民法院关于人民法院民事实行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年）第十六条第一款规定：

在物品流拍的情形下，申请实行人或者其他实行债权人申请或者赞同以该次拍卖所定的保留价同意拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

2.依据《最高人民法院关于认真做好互联网司法拍卖与互联网司法变卖衔接工作的公告》二规定：

关于发布互联网司法变卖通知期限的问题。网拍二拍流拍后，人民法院应当于十日内询问申请实行人或其他实行债权人是不是同意以物抵债。不同意以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布互联网司法变卖通知。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的讲解》第四百九十条：

被实行人的财产没办法拍卖或者变卖的，经申请实行人赞同，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后出货申请实行人抵偿债务，或者出货申请实行人管理；申请实行人拒绝接收或者管理的，退回被实行人。

总结：

1.二拍流拍后，法院第一须问询申请实行人或其他债权人是不是同意以物抵债，假如同意就直接制作并送达以物抵债裁定，自收到以物抵债裁定书，标的物的所有权就归抵债人。

2.假如申请人不认可抵债且该房地产也并未变卖成功，法院将该房地产退还给被实行人。