在房子出租实践中，常出现承租方因种种缘由没办法继续履行合同，出租方不认可解除，由此陷入合同僵局的情形，此状况下导致的有关损失由哪个承担？

案情介绍

2022年6月十日，章某与汤某签订《房子出租合同》一份，约定：章某承租汤某所有些房子一栋，用于经营饭店。租期自2022年6月十日至2025年6月9日，租金1万元/月，章某应于合同签订当日支付半年的租金，此后租金每半年支付一次。双方任何一方违约，均应向他们支付合同总额的20%作为违约金。当日，章某依约向汤某支付了2022年6月十日至2022年12月9日的房子租金6万元。2022年9月底，章某因饭店经营不善，与汤某交流提前退租事宜，但双方未协商一致。章某于2022年11月告知汤某已将房子清空并搬离，此后章某也未再支付房租。

现汤某将章某诉至法院，请求判令双方签订的出租合同于2023年4月9日解除，章某向汤某支付2022年12月9日至2023年4月9日的租金4万元及违约金7.2万元。

章某辩称，其提前三个月就与汤某协商退租事宜，且于2022年十月即搬离房子，剩余三个月房租也没要，其已经承担了相应责任，汤某放纵损失扩大，不应再需要其承担违约责任，且违约金约定过高。

法院审理

本案的争议焦点有2、一是涉案合同应否解除及何时解除？二是章某应否承担违约责任？

法院经审理觉得，涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应根据合同约定全方位履行各自的义务。

关于合同解除。涉案出租合同约定的租期为三年，章某已实质缴纳租金至2022年12月9日，此后未再缴纳租金。章某曾明确表示不再出租涉案房子，并就合同解除事宜与汤某进行过多次交流，但因双方未能达成一致建议而搁置。2022年11月5日，章某向汤某发送微信表示“房子已清空，剩下几个月的房租也不要了”，汤某回复“随你”。据此，可以认定双方已没办法达成继续履行涉案出租合同的合意，且该类合同的义务很难强制履行，在事实上已经形成合同僵局。若不解除合同，一方面将使承租方在不用房子的状况下承担租金损失，其次承租方支付租金能力遭到限制将不利于出租方债权的达成。

故依据《民法典》第五百八十条的规定及公平原则，涉案房子出租合同应予解除。章某实质缴纳房子租金至2022年12月9日，并提前告知汤某退性生活宜，表示剩余房租不要了。从章某提交的照片来看，涉案房子已基本恢复至出租前的状况，结合汤某提交的证据及收房状况来看，亦可以看源于2022年12月之后双方并没有实质履约的事实，故本院综合在案证据及案件实质状况，认定案涉出租合同的解除时间为2022年12月9日。汤某在明知章某不再继续承租用涉案房子的状况下，未能准时收回房子致使房子空置损失，其倡导章某支付2022年12月十日至2023年4月9日期间的房子租金，缺少事实和法律依据，法院不予支持。

关于违约金，章某提前解除合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但汤某倡导根据合同约定计算违约金即7.2万元，明显高于其实质损失，章某对此提出异议，故法院依法予以调整。结合本案实质状况及兼顾双方利益的公平原则，法院酌定以4个月的房子租金作为违约金的计算标准，对超出部分不予支持。

最后，法院依法判决涉案合同于2022年12月9日解除，章某应向汤某支付违约金4万元。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。

法官说法

房子出租合同僵局，是指合同履行期限尚未届满，合同双方对于合同是不是根据约定继续履行下去产生了较大争议，导致房子出租合同继续履行基础完全丧失或者几近丧失的境地。合同陷入僵局后，总是给守约方导致肯定损失，关于损失怎么样承担的问题：一方面违约方应承担违约责任。当事人可以约定依据违约状况向他们支付肯定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。约定的违约金低于或过分高于导致的损失的，人民法院或者仲裁机构可以参考当事人的请求予以增加或适合降低。其次守约方应当采取适合手段预防损失扩大，不然将自行承担扩大的损失。

因此，破解合同僵局之道在于双方均应本着诚信原则准时止损。在发生争议后，当事人应当秉持协商理念，主动交流解决矛盾，违约方积极承担违约责任，守约方可通过合理合法的方法解除合同，索要违约金及相应损失，同时采取适合手段预防损失进一步扩大，以尽快走出合同僵局，保障双方的权利义务。